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●森トラスト、経常利益が過去最高＝０８年３月期（08/5/29）
- 森トラストが２９日発表した２００８年３月期連結業績は、売上高が前期比２．２％増の１６０７億円、営業利益が４２．７％増の５７４億５９００万円、経常利益が１６．８％増の５２４億２７００万円、最終利益が５９．４％増の３５０億７９００万円だった。経常利益は過去最高。
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| ●三菱地所、丸の内地区のオフィス賃料15─20％値上げで交渉中（08/5/26）
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| ●「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査'08」の結果を発表 森トラスト（08/4）
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●森トラスト「仙台一番町プロジェクト」着工へ（08/1/15）
- 完成時点では、札幌駅のJRタワーを抜いて埼玉以北の最高層ビルになるが、このビルの完成数年後に立て替えられる札幌三井ビルに抜かれる（延べ床面積では、札幌三井より広い）。
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●都心大型用地 高値買い続々（日経新聞 07/12/4）
- 都心の大型再開発案件の土地取得価格が上昇している。三菱地所や森トラストなどによる最近の大型用地取得では路線価格の７〜８倍という高値での落札が相次いでいる。都心のオフィスビル需給の逼迫が続く中で、大型物件への需要は今後も多いとの強気の見方が背景にある。ただ、ここ数年の地価上昇で投資収益率は低下。高値買いを主導してきた海外勢の姿勢が慎重になり始めたこともあり、今後の行方は不透明にもなっている。
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- 森トラストや三菱地所、路線価の７〜８倍 オフィス需給逼迫 収益率は低下：
- 最近の大型用地買収で落札価格の高さが注目されたのは三菱地所が大和ハウスエ業、平和不動産などと共同で落札した「日本テレビゴルフガーデン跡地」(東京・新宿、約26,000平方m）と、森トラストなどが取得する「虎ノ門パストラル」(東京・港、16,000平方ｍ）の二案件。
- ゴルフガーデン跡地の落札価格は2,300億円と二位グループよりも３〜４割高い水準。一平方打当たりの単価は約900万円と周辺路線価の7.9倍に達する。虎ノ門パストラルの場合は同1,400万円と路線価の約8.8倍に達する。
- 6年前に「世紀の高値買い」と評された東京・港の旧防衛庁跡地(現・東京ミッドタウン)の用地取得価格が1平方が当たり230万円だったことを考えれぱ、最近の用地取得価格の高騰ぶりがわかる。
- 大阪、名古屋などでも中心部の状況は同じだ。JR大阪駅の北側の再開発地「梅田北ヤード」で三菱地所などの企業連合が取得した約22,000平方ｍの落札価格は3,100億円。1平方ｍ当たり約1,300万円で、路線価の７倍だった。
- 各杜が強気の価格で土地取得を進める理由の一つには都心部のオフィス需給の逼迫がある。
- 森トラストの調査によれば、2007〜10年のオフィス(延べ床面積1万平方ｍ以上、東京２３三区内)供給量は年平均76万平方ｍ。03〜06年の約半分にとどまる。都心部のオフィスビルの空室率も歴史的な低さになっており、売り手市場が当面続くとの見方だ。
- 例えば三菱地所などが取得して開発するゴルフガーデン跡地。現状の容積率700％(最高)から割り出すと、オフィス賃料は坪（3.3平方ｍ)当たり４万円。同１万〜２万円台という周辺のオフィス賃料相場に比べるとかなり割高になるものの、08年6月に開業予定の東京メトロ副都心の新駅に隣接する立地の良さもあり、十分な需要が見込めると見ている。
- 周辺の土地を含めた再開発により大型物件なら利益を出しやすいという読みもある。
- 虎ノ門パストラルを買収する森トラストはすでに同施設に隣接する約900平方ｍの敷地を保有。再開発にあたってはこの隣接地分を道路として提供して住宅総合設計制度適用を受けることで、500％の法定容積を800％にまで引き上げる計画を持つ。この結果、坪当たり5万5干円のオフィス賃料で十分採算がとれるとみており、「高値買いには当たらない」(森章社長)という。とはいえ地価上昇で都心の開発物件の投資収益率は低下傾向が続く。「都心の地価はかなりの高値圏に入ってきている」(野村証券・福島大輔シニアアナリスト)との見方も増えている。
- 外資 日本は割り安の見方 投資攻勢 資金難でブレーキも：
- ロンドンやニューヨークなど世界の主要都市と比べても「日本の不動産市場はまだまだ買い」(米不動産サービス大手のジョーンズ・ラング・ラサール)---。
- 都心の地価上昇の背景にはこんな国際比較を背景にした外資の投資攻勢もある。ただ、ここ数年の大型不動産買収を主導してきた外資勢も信用力の低い個人向け住宅融資サブプライムローン)問題で資金調達が容易でなくなりつつあり、今後は外資の攻勢に一定のブレーキがかかる可能性もある。
- ジョーンズ・ラング・ラサール杜が日本の不動産の割安感の根拠とするのは不動産評価額を算定する際に用いる投資収益率(還元利回り＝キャップレート）と資金調達コスト(長期金利)の差を示す「イールドスプレツド(収益率格差)」の国際比較だ。
- ロンドンが-2.71％、ニューヨークが-1.12％とすでに逆ざやに転じたのに対し、東京は07年6月末で1.58％。03年の4.46％から大幅に低下したとはいえ、プラスを維持し、まだ利ざやを稼げる市場になっている。
- 最近もシンガポールの不動産ファンドが都内の賃貸マンションの一括買いを決めるなど、原油高で潤う中東や経済成長の続くアジア勢の買い意欲は依然強い。
- ただ、サブプライム問題の影響もあり、一時は日本勢を大きく上回る価格を提示していた米欧のファンドなどの勢いが鈍ってきた感もある。
- 「日本は割安」の合言葉に乗って高値買いを続ければ、かつてのバブルに逆戻りするリスクがないわけではない。
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●トラスト・森ビル連合はならず 虎ノ門パストラル入札の舞台裏（07/10/13）⇒08/2/1：虎ノ門パストラル取得 森トラストの狙いとは？
- たとえば、最終入札で優先交渉権を取得したにもかかわらず、途中で辞退した場合には、落札金額の2割を支払うといったペナルティが付けられていたとされる。このため、ある会社は「採算性とリスクを見合わせて途中で辞退した」と打ち明ける。
- サブプライム問題が影響 外資の競争力が減退に：
結果的に森トラストグループの落札金額は2300億円と、おおかたの予想を大幅に上回った。落札後、即座に公表されたのは異例のこと。ちなみに、二番札も約2000億円とされており、前評判どおりの大型案件だったことが如実にうかがえる。
- ただ、この2300億円が高いか安いかは、判断の分かれるところだ。じつは、森トラストが道路予定地に所有する土地は260坪あり、この部分の負担がないことを考えると、「実質2100億円程度ですむ」とソロバンをはじいているようだ。
- もう一つ忘れてはならないのが、サブプライムローン問題。この影響で外資系の資金競争力が弱まり、前向きだったブラックストーンやローンスターにとって大きな足かせとなった可能性が強い。ある不動産会社首脳は「サブプライム問題さえなければ、2500億円ぐらいまで値が吊り上がっていたのではないか」と見るほどだ。
- 数年前であればせいぜい1000億円程度だったとされるパストラルの敷地。2年間は現状のホテルのままでの運営が条件づけられており、「開発が完成するまで最低でも5〜6年はかかる」（不動産会社幹部）と見られている。
- 将来は隣の港区が所有する学校跡地に気象庁も移転してくる予定。様変わりする周辺との一体開発も含めて、どんな姿に生まれ変わるのか、まだ目が離せない。
（週刊ダイヤモンド編集部 須賀彩子）
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| ●アイピーモバイル、携帯参入困難に…森トラスト支援断る（07/9/28）
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●日本一の富豪は森トラスト社長 米誌調べ（2007/6/8）⇒ 2位は昨年1位だった森章・森トラスト社長で保有資産は77億ドル（08/5/9）
- 米経済誌「フォーブス」が2007年6月7日発表した「日本の富豪40人」によると、森章・森トラスト社長が総資産額は約55億ドル(約6,600億円)で、初めて番付の首位に立った。地価上昇が追い風となり、昨年の5位から大きく順位を上げた。2位以降は、孫正義・ソフトバンク社長(54億5,000万ドル)、山内溥・任天堂相談役(48億ドル)と続いた。
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| ●オフィスビル賃貸料本社調査 都心部に再開発効果 東京、大阪 （07/5/4） |
●07〜10年は大規模オフィスビルの供給量が半減、森トラスト調べ （07/4/5)
- 森トラストは4月4日、2007年〜2010年に東京23区で完成する大規模オフィスビルの総床面積は年平均76万m2で、過去4年間の年平均に比べて半分の水準になるとの調査結果をまとめた。調査対象はオフィス部分の延べ床面積が1万m2以上のビルだ。
- 「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査」によると、2003年〜2006年は旧国鉄用地などでの超大型開発が相次ぎ、年平均146万m2の大規模オフィスビルが完成した。開発の大半が2006年までに完成したため、2007年〜2010年は完成量が半減し、開発が低調だった1999年〜2002年と同水準になる見込みだ。完成するビルの立地エリア別では千代田区が42％を占め、特に「大手町・丸の内・有楽町」地区への一極集中が進む。同地区では今後4年間で、計100万m2のオフィスが完成する。そのほかの地区では「赤坂」、「大崎・五反田」、「西新宿」が比較的多く、いずれも計20万m2を超える。
- 開発手法としては、既存ビルの建て替えが主流となる。2007年〜2010年に完成するビルの54％が建て替えによる開発で、2003年〜2006年の31％から大幅に増加する。特別目的会社（SPC）などを活用した事業形態が14％から32％に増え、不動産会社が事業主となるケースは63％から38％に低下しているという。
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●オフィスビル 定期借家賃料、大幅に上げ 都心で10−50０％ 需給が逼迫
初の更新期 大手、強気の交渉 （日本経済新聞夕刊 6/9/5） 図表あり
- 三菱地所、森トラストなど不動産大手は都心の大型オフィスビルを対象に、定期借家の契約賃料を10−50％引き上げる。定期借家制度が2000年に導入されてから初の本格的な更新で、賃料上昇期に重なったことから上げ幅は一般契約を上回る。企業業績の回復でビル需給が逼迫(ひっぱく)する中、賃料上昇がより鮮明になりそうだ。
- 定期借家は5年で再契約する例が多く、2年更新の一般契約より期間が長い。オフィスビル需要が低迷していた02年ごろから都心中心に採用が始まった。長期契約ができるため、関心を持つ不動産会社が増えている。
- 三菱地所は9月に入り、02年9月に開業した丸の内ビルディング(東京・千代田)に定期借家で入居するテナントと賃料改定の交渉に入った。値上げ幅は20−30％。一般契約の上昇幅(15−20％)より強気の交渉を展開している。
- 森トラストは最大50％の値上げを前提に交渉を進める。新規募集と同水準となるようにする。賃料が上昇する局面では、安かった時期に入居したテナントと新規賃料を払うテナントの格差が拡大することが多い。定期借家を使ってテナント間の格差を解消、賃料収入の底上げにつなげる。三井不動産は東京都内で10％程度値上げする方針。三菱地所は東京に続き大阪や名古屋でも順次、契約更新を本格化していく。
- 景気拡大を受けて企業のオフィス拡張意欲が高まる一方、都心の大型ビル供給は不足している。賃料は昨年から上昇を続け、なお先高観が強い。
- 貸主が定期借家を使うことで、優良テナントをつなぎ留める効果もある。森トラストのテナントの半数以上は定期借家。三菱地所も主力の東京・丸の内で5割以上(面積比)に活用している。
- 定期借家契約：
- 2000年3月施行の「良質な賃貸住宅等の供給促進に関する特別措置法(定期借家権法)」で導入された。貸し手の権限を強めるのが狙い。賃貸期間に期限を決め、契約終了後ならば貸し手は理由に関係なく退去を強制できる。
- 従来の借家契約では賃貸期間が終了しても貸主に「正当な事由」が無ければ契約更新を拒否できなかった。
- 本来は賃貸住宅が主な対象。オフィスビルでも建て替え計画がありテナントに退去を求める予定がある場合に有効だ。
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●仙台・東北学院中高跡地 ４０階規模の複合ビルに （06/6/24）
- 仙台市青葉区一番町の東北学院中学・高校跡地を取得した大手デベロッパー、森トラスト（東京）の吉田武専務は２３日、跡地に建設する複合ビルを地上４０階規模、高さ約１８０メートルとする構想を明らかにした。実現すれば、東北では最も高いビルとなる。跡地に併せて建設する住宅棟も地上３０階（約１００メートル）を目指すという。仙台市での講演などで述べた。
- 吉田専務は、オフィスや外資系高級ホテル、商業施設が入る複合ビルについて「オフィス、ホテルとも仙台では最高グレードの施設にしたい」と強調。仙台の既存オフィスビルは１フロア面積が首都圏より狭いことを指摘し、建設するビルの１フロアを約２３００平方メートルに設定する考えを示した。
- ホテルはヒルトン、マリオット、シャングリ・ラ、シェラトンと交渉を続けているとし、「宴会場などではなく、客室を中心に考えたい」と説明。３５平方メートル程度の部屋を中心に約３００室を設ける構想を示した。
- 住宅棟は２５０戸程度を分譲する計画という。公開空き地を提供することで容積率割り増しが認められる総合設計制度を利用。７５０％の容積率で２棟合わせて約１３万２０００平方メートルの延べ床面積を確保したい考えだ。
- 再開発全体の総事業は、大まかな試算で４００億―５００億円程度となる見通し。
境アセスメントなどを経て２００７年度内の着工、１０年ごろの開業を目指しており、吉田専務は「仙台のランドマークになるビルをつくる」と話した。
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